不動產稅費說明

房屋買賣是人生中大事,而房屋的取得、出售、持有、繼承、贈與、出租均有不同的稅費需要繳交,而在應繳稅費中,應如何節稅及退稅,以下將一併為您說明, 當然,若您對其中某一稅費欲深入了解,亦可聯絡我們詢問,專業踏實的安新,隨時都已做好為您服務的準備。

取得自有住宅之稅費

  1. 契稅:稅率計算標準係以房屋現值計算
    稅目 稅率 納稅人
    買賣契稅 6% 買受人
    贈與契稅 6% 受贈人
    占有契稅 6% 占有人
    典權契稅 4% 典權人
    分割契稅 2% 分割人
    交換契稅 2% 交換人
  2. 印花稅: ( 建物總現值 + 土地總現值 )×0.001。
  3. 登記規費: ( 建物總現值 + 土地申報地價總額 )×0.001。
  4. 地政士費:約16000元,其他相關收費,請洽各店查詢。
  5. 貸款登記費: ( 銀行貸款設定總額 )×0.001。
  6. 保險費:包含火險及地震險,費用依銀行之規定。

出售自有住宅之稅費

  1. 土地增值稅
    1. 說明:

      分為一般及自用稅率,立法院於 94 年 1 月 21 日三讀通過土地稅法第三十三條,及平均地權條例第四十條之修正案,並自 94 年 2 月 1 日正式生效。 除此之外,亦增加長期持有土地者將可減免土地增值稅之相關規定,持有土地年限超過 20 年者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20% ,超過 30 年及 40 年者,亦就其土地增值稅超過第一項最低稅率之部分,分別減徵 30% 、 40% 。您可聯絡我們詢問或於本站試算所需繳交之稅費

      土地增值稅稅率變動表 新制稅率
      自用住宅用地,都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分 10 %
      土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額未達100% 20 %
      土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200% 30 %
      土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在200%以上 40 %
    2. 節稅方式:

      自用住宅用地申請

      1. 優惠稅率:10%
      2. 適用要件:
        • 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
        • 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
        • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
        • 一人以一次為限。
        • 自用住宅建築完成一年內者,其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%。
      3. 檢附證件:
        • 戶口名簿影本
        • 建築改良物證明文件

      重購退稅

      1. 適用要件:
        • 土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。
        • 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
        • 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
        • 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記。
        • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
        • 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。
      2. 檢附證件:
        • 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
        • 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
        • 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示,改立具切結書)。
        • 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本(建物證明文件)。
        • 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。
      3. 計算方式:
        • 新購自宅用地的申報移轉地價-(原出售自宅用地申報移轉地價-已繳土地增值稅)=A(不可為零或負數) 已繳土地增值稅款≦A時,已繳的增值稅款可全數退還。
        • 已繳土地增值稅款>A時,可退還相當於A的稅款。

持有自有住宅之稅費

  1. 土地增值稅
    1. 說明:

      分為一般及自用稅率,立法院於 94 年 1 月 21 日三讀通過土地稅法第三十三條,及平均地權條例第四十條之修正案,並自 94 年 2 月 1 日正式生效。 除此之外,亦增加長期持有土地者將可減免土地增值稅之相關規定,持有土地年限超過 20 年者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20% ,超過 30 年及 40 年者,亦就其土地增值稅超過第一項最低稅率之部分,分別減徵 30% 、 40% 。您可聯絡我們詢問或於本站試算所需繳交之稅費

      土地增值稅稅率變動表 新制稅率
      自用住宅用地,都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分 10 %
      土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額未達100% 20 %
      土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200% 30 %
      土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在200%以上 40 %
  2. 房屋稅
    1. 計算方式:房屋稅=房屋現值×稅率
      房屋使用情形 稅率
      住家用 1.2%
      營業用% 3%
      非住家非營業用%以上未達200% 1.5%
    2. 繳納期間: 每年5月1日起至5月31日,逾期繳納每逾二日加徵本稅1%滯納金。
    3. 前一年的7月1日至當年的6月30日止。
    4. 節稅方式
      1. 檢視稅單: 若供住家使用時,可檢視房屋稅單上之用途是否為「住家用」,並向稅捐稽徵機關申請房屋使用情形變更,改按住家用稅率課徵。
      2. 申請房屋使用情形變更,應注意時效問題: 營業用房屋係住家用房屋之2.5倍,因此原供營業用之房屋經變更作住家使用,應立即向稅捐稽徵處申請改按住家用稅率課稅。
      3. 受災、海砂、輻射屋,可減免房屋稅。
  3. 地價稅
    1. 計算方式: 課稅地價=申報地價×持有面積 應課稅額=課稅地價×稅率 自用住宅用地稅率為0.2%
    2. 繳納期間: 每年11月1日至11月30日。
    3. 課徵期間: 每年1月1日至12月31日。
    4. 注意事項:
      1. 納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應稅款,每逾三日按應繳納稅額加徵1%滯納金,逾三十日仍未繳納者,稅捐處會移送法院強制執行。
      2. 凡經核准適用特別稅率或減免地價稅之土地,因事實有變更或消滅時,土地所有權人或管理人未於三十日內向主管稽徵機關申報而逃漏稅,除追補應稅部分外,處以短匿稅一至三倍之罰鍰。
      3. 自用地價稅適用面積限制為:都市土地未超過三公畝;及非都市土地未超過七公畝者,適用稅率0.2%。

出租房屋稅

  1. 房屋稅
    1. 凡是將房屋出租所得之租金收入,都應併入個人綜合所得中,核課租賃所得稅。
    2. 計算方式

      租賃所得=全年租金總收入-必要費用(包括財產折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等。)
      房屋出租約定的租金,若明顯的比當地一般租金還低,國稅局會參考當地一般租金情況調整,計算租賃收入。所謂「當地一般租金」,係由國稅局查明後報經財政部核定的租金。租賃所得=租賃所得房屋現值×平均租金收益率-必要費用43%。

    3. 申報方式:於申報綜合所得稅時,併入各項所得一起申報。
    4. 注意事項
      1. 申報必要費用時,若能列舉各項費用,可節省更多的稅捐。
      2. 申報戶每年可申報儲蓄投資特別扣除額及購屋貸款利息扣除額。
      3. 未申報租賃所得時,國稅局即以房屋現值乘以規定比率,來認定全年租金收入。

買屋相關稅費

契稅

種類:
契價:
稅率:
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】 契稅試算額:
$ 0
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】

印花稅

公契總價:
稅率:
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】 印花稅試算額:
$ 0
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】

房屋稅

種類:
房屋現值:
稅率:
房屋稅試算額:
$ 0

地價稅

種類:
土地申報地價:
面積:
m2
持分:
/
稅率:
地價稅試算額:
$ 0

賣屋相關稅費

土地增值稅

土地總面積:
平方公尺
權利範圍:
/ 分子 / 分母
公告現值:
平方公尺 查詢
前之現值:
平方公尺
前次移轉年期:
消費者物價指數:
扣抵費用
1.土地改良費:
2.重劃費:
3.其他費用:
持有年限:
0 0
申報總值:
0
前次總值:
0
漲價總值:
0
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】 自用稅額:
0 元(10%)
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】 一般稅額:
0
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】

地價稅

種類:
土地申報地價:
面積:
m2
持分:
/
稅率:
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】 地價稅試算額:
$ 0
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】

房屋稅

種類:
房屋現值:
稅率:
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】 房屋稅試算額:
$ 0
【試算僅供參考,繳納金額應依政府機關核定繳納】

房屋買賣流程

買屋流程四階段

1.計畫購屋階段
2.看屋階段
3.要約斡旋階段
4.簽約及過戶階段

計畫購屋階段,要依照購屋預算與空間需求來綜合考量。

在確定購屋目標後,即可開始多方蒐集資訊,您可就近洽詢仲介業者,詢問有關區域行情、購屋貸款及利率等問題。為避免將來每個月的房貸支出太過沈重,而影響生活品質,須衡量本身的還款能力。再來是確定需求空間大小(含房、廳、衛數)。然後選定購屋區域,並將區域環境諸如學區、公園…等各方面一併考量在內。

購屋計畫確定後,可透過合法仲介業者協助尋找符合您需求的房子。如何判斷合法不動產經紀業?

  1. 公司登記及商業登記證明
  2. 不動產經紀人證書
  3. 公會會員證書
  4. 服務報酬收費標準及方式
  5. 營業保證金繳存證明

房屋交易資金龐大,看房屋時要冷靜,應注意房屋有否瑕疵,若有,如何改善。購買時家人的意願、附近交通、治安、有無公害或嫌惡設施等,及購買後之使用目的、日後貸款如何支付等都應慎重考慮。決定購買時最好有一段緩衝時間,多看幾次且不同時段去看並做多方面比較,免得貿然付出定金後才發現房屋缺失,或不合乎自己或家人使用,而受損失。 看屋時,最好選擇一段完整且充裕的時間,多看幾間,並將所看房屋諸如行情、格局及周遭小環境一一記錄,便於比較。雨天看屋,可看房屋是否有漏水現象、晚上看屋可看社區進駐率、下午看屋可看房屋是否西曬。看屋要先從大環境看起,如交通、學校、市場、公園…等,再看小環境,如巷道寬度、停車、鄰居素質…等,最後再看房屋本身,如社區管理、格局、採光、通風、保養狀況…等。

於填寫要約書或斡旋契約或付定金前,請先詳閱不動產說明書,以確認產權狀態,如土地使用區分、建物登記面積…等,是否位於工業區或道路預定地…等。下要約或斡旋時需詳細審閱內容,並明訂簽約時間、地點、付款條件、附贈之設備、違約罰則、稅費負擔及其他雙方約定之事項。

  1. 簽約及備證

    買賣雙方在成交時將簽立「不動產買賣契約書」,包括:土地及建物標示、增建及車位記載、付款約定、稅費約定、貸款約定、違約處罰、房地點交及其他約定事項。買方簽立與尾款同面額之本票交由地政士(代書)保管,等尾款交付後,本票再歸還買方。若買方須辦理銀行貸款,代書亦於此時提供銀行利率資訊,並於約定時間內決定貸款銀行及準備貸款資料。

    簽約時,買賣雙方應備齊以下資料與證件:

    1. 買方:a.身分證正本、b.普通印章。
    2. 賣方:a.身分證正本、b.印鑑證明二份(申請日期為最近一年內)、c.戶籍資料三份(戶籍謄本正本或戶口名簿影本皆可)、d.最近一期房屋稅單、e.最近一期地價稅稅單、f.建物所有權狀、g.土地所有權狀、h.印鑑章。

    買賣價金履約保證對買方之保障:

    履約保證專戶控管購屋款,若賣方違約,經買方完成法律程序解除買賣契約確定,履約保證專戶將歸還買方已支付之買賣價款,並加計利息,為買方的權益做最週到的維護。

  2. 用印

    地政士(代書)會確實檢視印鑑證明與印鑑章是否符合、證件是否齊全,然後將申報契稅、增值稅、貸款資料等整理完成後,買賣雙方將印鑑章、印鑑證明、戶口名簿或戶籍謄本交付承辦地政士(代書),由地政士(代書)於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印章。

  3. 完稅及過戶

    稅捐單位核發稅單後,承辦代書即通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅,完稅後並簽收完稅款。完稅之後即進行過戶、設定手續。

  4. 交屋

    承辦地政士(代書)至地政機關領取過戶完成的新權狀,並聯繫雙方交屋及交尾款時間,並通知銀行撥款時間,點交確認無誤後,賣方取得尾款,買方取得新權狀,地政士(代書)並交還買賣雙方:擔保本票、所有權移轉契約書(公契)正影本、土地增值稅單正影本、契稅單正影本、房屋鑰匙、遙控器等相關文件。

賣屋流程四階段

1.定售價階段
2.委託銷售階段
3.要約斡旋階段
4.簽約及過戶階段

賣屋最希望能賣得高價,賣得又快又安全,景氣好時頗容易如願;景氣不佳時,則應考慮在可接受價格下快速出售成交,以節省利息支出。但不論何時,安全都是最重要原則,因此安新建經建議您使用「買賣價金履約保證制度」,確保您的權益。

在決定售屋後,首要之務是為房屋定出售價,定價太高,乏人問津,賣不出去,太低則虧了自己的荷包。要訂個合理價格需參考附近同類型房屋的價格,您可就近洽詢合法仲介業者,提供您最近成交行情,或鄰近待售的行情,再考慮自己房屋內部裝潢設施、保養狀況,以修正訂出合適的價格。若急著出售,房價則應具競爭性或彈性,以爭取快速成交機會。

定了房價之後,要計算出售後須繳交多少土地增值稅及4%的仲介服務費,以便了解繳稅及相關費用後還剩多少錢。

在委託不動產仲介經紀業者代理出售房屋之前,需先了解不動產仲介經紀公司是否為合法業者,是否提供交易安全機制--「買賣價金履約保證」制度(請選擇制度最完整最有保障的安新建築經理股份有限公司承作買賣價金履約保證)等。

如何判斷合法不動產經紀業?

  1. 公司登記及商業登記證明
  2. 不動產經紀人證書
  3. 公會會員證書
  4. 服務報酬收費標準及方式
  5. 營業保證金繳存證明

選擇合法的不動產仲介經紀業者後,在簽訂委託契約書時要了解「委託銷售契約書」內容,及委託期間之權利、義務,例如回報、收受定金及服務報酬金額…等。

買方選擇「要約書」或「斡旋金契約」表達購屋意願後,屋主可考慮並斟酌自己可接受的價格。除了考量斡旋價格外,還要看買方付款條件是否合理,有無違反交易安全之風險。

若接受買方價格,則需簽署買方出具之要約書或斡旋金契約,斡旋金經賣方簽認後即轉為定金,或者當買方承購價格已達到您的底價,您的不動產經紀人員即可代您收取定金。若買方反悔不買,可沒收定金,若自己反悔不賣,則須以兩倍金額賠償買方,並仍須支付與不動產仲介業者約定之服務費。

  1. 簽約

    當簽訂土地或房屋買賣契約書時,即發生了法律效力,代表買賣成交的意義。假使買賣雙方有任何特殊條件協議,都必須附加明訂在契約上;而契約書上應明確記載的項目有:(a)雙方立約人姓名(b)房屋土地買賣標示(c)成交金額(d)付款方式(e)產權登記(f)買方付款與賣方抵押權塗銷的責任義務(g)稅費負擔(h)房屋點交(i)附贈設備(j)違約處理。

  2. 用印

    所謂的用印,就是在房屋買賣流程中,於辦理過戶所需的文件上蓋印鑑章,包含申請契稅、土地增值稅、公訂契約書、所有權等。若售屋時請房仲業者與地政士(代書)代勞,簽約和用印的過程大多合併一起完成。

    用印流程:

    1. 申辦印鑑登記:至戶政事務所登記買賣流程中所須用到的印鑑。
    2. 申請印鑑證明書:持印鑑章及身分證向戶政事務所申請二份印鑑證明書。
      用印:在過戶證件蓋雙方印鑑章,賣方應準備:(a)戶口名簿三份(辦理自用稅率土地增值稅時使用)、(b)印鑑證明書二份、(c)印鑑章
  3. 完稅及過戶

    售屋過程走到過戶階段,就是指要辦理產權移轉登記予買方。若貸款尚未清償,得先辦理抵押權的塗銷。

    售屋過程走到過戶階段,就是指要辦理產權移轉登記予買方。若貸款尚未清償,得先辦理抵押權的塗銷。在賣屋流程中,當辦理過戶後,屋主通常還剩下約七成尾款尚未入袋,若不幸遇上有心人士蓄意詐欺,買方向銀行辦理貸款後卻自行取款逃逸,屋主不但收不到尾款,連同房子的所有權也喪失,財去樓空。在售屋過程中,為了避免風險產生,房屋過戶前,雙方就應事先約定尾款交付的時間與擔保方式,以保障您交易上的安全。

    買賣價金履約保證對賣方之保障:

    1. 產權過戶前,若買方違約不買,賣方經過法律程序解除買賣契約確定後,賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項及加計利息。
    2. 產權過戶後且買方貸款核撥前(含買方未貸款情形),若買方違約不買,賣方經過法律程序解除買賣契約,並取得法院請求返還標的物之勝訴判決時,賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項及加計利息。
    3. 產權過戶後且買方之貸款已核撥,買方若不給付尾款時,賣方取得法院請求給付價金尾款之確定判決時,賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項連同尾款及加計利息。
  4. 交屋

    承辦地政士(代書)至地政機關領取過戶完成的新權狀,並聯繫雙方交屋及交尾款時間,並通知銀行撥款時間,點交確認無誤後,賣方取得尾款,買方取得新權狀,地政士(代書)並交還買賣雙方:擔保本票、所有權移轉契約書(公契)正影本、土地增值稅單正影本、契稅單正影本、房屋鑰匙、遙控器等相關文件。