賣屋流程四階段

1.定售價階段

賣屋最希望能賣得高價,賣得又快又安全,景氣好時頗容易如願;景氣不佳時,則應考慮在可接受價格下快速出售成交,以節省利息支出。但不論何時,安全都是最重要原則,因此安新建經建議您使用「買賣價金履約保證制度」制度,確保您的權益。
在決定售屋後,首要之務是為房屋定出售價,定價太高,乏人問津,賣不出去,太低則虧了自己的荷包。要訂個合理價格需參考附近同類型房屋的價格,您可就近洽詢合法仲介業者,提供您最近成交行情,或鄰近待售的行情,再考慮自己房屋內部裝璜設施、保養狀況,以修正訂出合適的價格。若急著出售,房價則應具競爭性或彈性,以爭取快速成交機會。
定了房價之後,要計算出售後須繳交多少土地增值稅及4%的仲介服務費,以便了解繳稅及相關費用後還剩多少錢。

2.委託銷售階段

在委託不動產仲介經紀業者代理出售房屋之前,需先了解不動產仲介經紀公司是否為合法業者,是否提供交易安全機制--「買賣價金履約保證」制度(請選擇制度最完整最有保障的安新建築經理股份有限公司承作買賣價金履約保證)等。
如何判斷合法不動產經紀業?
a.公司登記及商業登記證明
b.不動產經紀人證書
c.公會會員證書
d.服務報酬收費標準及方式
e.營業保證金繳存證明
選擇合法的不動產仲介經紀業者後,在簽訂委託契約書時要了解「委託銷售契約書」內容,及委託期間之權利、義務,例如回報、收受定金及服務報酬金額…等。

3.成交階段

買方選擇「要約書」或「斡旋金契約」表達購屋意願後,屋主可考慮並斟酌自己可接受的價格。除了考量斡旋價格外,還要看買方付款條件是否合理,有無違反交易安全之風險。
若接受買方價格,則需簽署買方出具之要約書或斡旋金契約,斡旋金經賣方簽認後即轉為定金,或者當買方承購價格已達到您的底價,您的不動產經紀人員即可代您收取定金。若買方反悔不買,可沒收定金,若自己反悔不賣,則須以兩倍金額賠償買方,並仍須支付與不動產仲介業者約定之服務費。

4.簽約及過戶階段

(1) 簽約
當簽訂土地或房屋買賣契約書時,即發生了法律效力,代表買賣成交的意義。假使買賣雙方有任何特殊條件協議,都必須附加明訂在契約上;而契約書上應明確記載的項目有:a.雙方立約人姓名b.房屋土地買賣標示c.成交金額d.付款方式e.產權登記f.買方付款與賣方抵押權塗銷的責任義務g.稅費負擔h.房屋點交i.附贈設備j.違約處理。

(2) 用印
所謂的用印,就是在房屋買賣流程中,於辦理過戶所需的文件上蓋印鑑章,包含申請契稅、土地增值稅、公訂契約書、所有權等。若售屋時請房仲業者與地政士(代書)代勞,簽約和用印的過程大多合併一起完成。

用印流程
a.申辦印鑑登記:
至戶政事務所登記買賣流程中所須用到的印鑑。
b.申請印鑑證明書:
持印鑑章及身分證向戶政事務所申請二份印鑑證明書。
c.用印:
在過戶證件蓋雙方印鑑章,賣方應準備:(a)戶口名簿三份(辦理自用稅率土地增值稅時使用)、(b)印鑑證明書二份、(c)印鑑章

 

(3) 過戶
售屋過程走到過戶階段,就是指要辦理產權移轉登記予買方。若貸款尚未清償,得先辦理抵押權的塗銷。
在賣屋流程中,當辦理過戶後,屋主通常還剩下約七成尾款尚未入袋,若不幸遇上有心人士蓄意詐欺,買方向銀行辦理貸款後卻自行取款逃逸,屋主不但收不到尾款,連同房子的所有權也喪失,財去樓空。
在售屋過程中,為了避免風險產生,房屋過戶前,雙方就應事先約定尾款交付的時間與擔保方式,為保障您交易上的安全,請您指定安新建築經理股份有限公司承作買賣價金履約保證,履約保證是一項真正能事先預防、避免交易風險發生、維護交易安全與秩序之制度。簡單的說,就是在買賣雙方同意的前提下,賣方將產權文件、買方將全數購屋款項交付予安新建經及所合作之特約地政士保管,由安新建經站在公正且專業第三者的立場,做好資金及流程控管,承諾保障買賣雙方買賣價款之安全。 買賣價金履約保證對賣方之保障:
a.產權過戶前,若買方違約不買,賣方經過法律程序解除買賣契約確定後,賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項及加計利息。
b.產權過戶後且買方貸款核撥前(含買方未貸款情形),若買方違約不買,賣方經過法律程序解除買賣契約,並取得法院請求返還標的物之勝訴判決時,賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項及加計利息。
c.產權過戶後且買方之貸款已核撥,買方若不給付尾款時,賣方取得法院請求給付價金尾款之確定判決時,賣方可以取得專戶中買方已繳存的款項連同尾款及加計利息。

 

(4) 交屋
承辦地政士(代書)至地政機關領取過戶完成的新權狀,並聯繫雙方交屋及交尾款時間,並通知銀行撥款時間,點交確認無誤後,賣方取得尾款,買方取得新權狀,地政士(代書)並交還買賣雙方:擔保本票、所有權移轉契約書(公契)正影本、土地增值稅單正影本、契稅單正影本、房屋鑰匙、遙控器等相關文件。

   
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