常見問答

履約保證是什麼

  • 1. 什麼是安新建經買賣價金履約保證服務?
    安新建經提供的買賣價金履約保證服務,係參考美國的ESCROW(付款中間人),再考量我們台灣當地不動產市場交易模式,於民國85年間領先業界首創推出的不動產交易價金保證制度,目前業界各種履約保證服務,亦多由此模式衍生。其特色在由公正、獨立的安新建經擔任保證人,在交易過程中,依據買賣當事人簽立之合約內容,執行價金收付及保管作業,並由安新建經於存款銀行開立專戶保管價金,確保買賣價金安全無虞。
  • 2. 安新建經價金履約保證所保障之對象為何?
    就不動產交易之買賣雙方所簽立之合約內容,保障其買賣價金之安全,並確保交易當事人依約取得應得價金的權利。
  • 3. 價金履約保證流程中安新建經所扮演之角色為何
    對履約保證專戶內之買賣價金於交易流程中全程控管,並對買賣雙方權利義務履行之結果,依據買賣雙方簽立的合約及相關法令執行價金之交付或返還作業。
  • 4. 價金履約保證對買方有何好處?
    履約保證專戶控管購屋價款,在交易過程中,價款不會被賣方任意動用。且若賣方違約,經買方依約完成解除契約程序,安新建經即將買方已支付之價款扣除專戶支出款結算後加計利息返還買,確保買方在依約履行卻未能取得房地時,能取回價款,為買方權益作最週到的維護。
  • 5. 價金履約保證對賣方有何好處?
    不因買方違約行為,影響賣方取得或沒收已付價款之權利。分下列兩個時點說明:
    (1)簽約後至買方貸款核撥前違約:
    賣方經過合法程序書面催告解除契約,沒收已付價金確定,安新即可將專戶價金扣除賣方應負費用後,由賣方沒收買方已付之買賣價金。
    (2)過戶後且貸款核撥後違約:
    第一階段-賣方提起請求給付價金尾款之訴訟後,即可通知安新建經將專戶價金扣除賣方應付費用後,由賣方沒收。
    第二階段-賣方取得請求給付價金尾款之確定判決,即可請求安新將應給付之尾款扣除標的物尚未清償之債務及相關費用後給付賣方。
  • 6. 履約保證專戶為何不能以客戶之名義開戶?
    履約保證制度最重要之精神即為由第三方公正單位獨立保管價金,若開設買賣方個人名義之帳戶,無疑讓買賣方取得擅自動用價款之權利,安新獨立依約管理履約價款之功能將無從發揮。

過戶指定登記名義人、簽約授權代理、海外授權等相關問題

  • 1. 申請履約保證之買方若非將來產權登記之權利名義人時可否申請履約保證?
    可,辦理產權移轉登記時,有關登記權利名義人,用印前得由買受人指定用印後須徵得賣方同意;但其所指定之登記權利名義人須與買受人共負連帶債務責任(須於買賣契約書上載明)。
  • 2. 申請保證之出賣人非買賣標的之所有權人時可否申請履約保證?
    可,但須於申請時出具所有權人之授權書及印鑑證明或海外授權書等有效代理文件。
  • 3. 買方、賣方為外國人或居住海外,授權國內親友辦理房屋買賣事宜時,申請價金履約保證應提供何種資料?
    需於簽約時提供護照影本、居留證予安新建經存檔,因安新建經向國稅局申報利息所得時需有客戶中英文姓名、出生年月日、護照號碼及地址等資訊。

客戶如何匯款、匯款後如何查詢專戶入款、保證書核發、賣方如何先行動用款項

  • 1. 辦理價金履約保證時,買方應以何種方式付款?若委由地政士代收款項時應注意什麼?
    因買賣價款需存入專戶控管,為了收款之安全及便利,請買方以下列方式給付價款,以降低收款風險:
    (1)直接將款項存匯入「買賣價金履約保證申請書」內,紅色字體載明之「專屬繳款帳號」內。
    (2)買賣雙方若委由地政士存入之第一次簽約款若以票據支付,請指名抬頭:「安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」,並記載禁止背書轉讓字樣,交付地政士;務必請地政士於合約書上註明簽收後再存入專戶,唯票據需待票據兌現後,安新建經才能認定該款項存入。
  • 2. 買賣雙方就已存(匯)入專戶中之各期價金,應如何查詢?
    安新建經於專戶確認收到買方入款時,會以簡訊方式主動通知客戶,若欲進一步查詢入款資訊,可依簽約時安新所提供之「客戶隨身資料小卡」所提示之查詢方式使用安新官網客戶專戶(www.anshinescrow.com)或致電安新建經客服專線02-2720-7799。
  • 3. 保證書如何申請核發?
    基於對價金履約保證事務的重視,安新建經的保證書係由實際執行履約保證責任的安新建經進行核發,非委由仲介或地政士等第三人代為執行。針對每一個案之保證書,均依據買賣契約詳載交易當事人姓名、交易標的及總價資料,更具有專屬性。且於買賣合約簽定,送達安新後三個工作日內,買賣雙方即可隨時登入安新建經官網之「客戶專區」查詢下。若需紙本保證書資料,可於合約書中載明,安新建經將以掛號方式依合約所載通訊地址寄發予買賣雙方。
  • 4. 對於保證書內容有疑問時該如何處理?
    請致電安新建經客服專線:0800-355-500,由專人協助提供諮詢。
  • 5. 若賣方在尚未點交結案前,需先行支用專戶中之價金時應如何辦理?
    可由承辦地政士提供買賣雙方本人(或書面授權之代理人)簽名之「價金履約保證動用專戶款項協議書」等書面資料,載明需先行支用之價金數額及指定匯入之帳戶,向安新申請;該動用款項經買賣雙方合意,若爾後履約保證責任發生時,安新建經免除對此支出款項之保證責任。

辦理繳稅過戶及清償貸款相關常見問題

  • 1. 賣方過戶時產生之相關稅費如何繳納?
    賣方可自行繳納,或待買方依約將完稅款存(匯)入專戶,由承辦地政士確認買方尾款核貸金額後,由專戶內已入價款代為扣繳(賣方稅費包含賣方於過戶時發生之相關稅費,如合約中載明之增值稅、地價稅、房屋稅、工程受益費等均可由專戶扣繳(不包括特種貨物及勞務稅,即奢侈稅),其餘費用需以書面約定並屬於專戶價金之範圍,否則均不得由專戶中扣繳。)
  • 2. 為何買方不貸款時,須先行將尾款存入專戶始能辦理過戶?
    交易過程中買方已付之價金,均係存於安新履約保證專戶內並非交給賣方,安新建經為避免買方取得房屋產權後,藉故拖延點交時程及尾款之給付,影響賣方權益甚巨,故於合約內容中就此有明確規範,且買方貸款額度低於尾款金額者亦同,應將該差額先行存(匯)入專戶中。
  • 3. 承辦地政士應於何時與買方確認貸款額度及對保程序?
    買方應依約配合承辦地政士最遲應於完稅前確認貸款額度,並辦妥相關之對保手續及完成貸款存匯入履約保證專戶所必須之保全手續。尾款與貸款若有差額亦應同時補足匯入專戶,承辦地政士最遲應於完稅款時完成對保手續及確認貸款額度。
  • 4. 賣方之原貸款應如何清償?
    (1)依買賣價金履約保證申請書之約定,賣方之原貸款(包含銀行貸款、二胎、三胎)若需專戶出款配合清償,均需待產權過戶到買方名下後才能撥款。
    (2)代償情形可分下列幾種處理方式:
    A.若買方之貸款銀行可代償且金額足夠清償賣方之原貸款,則不需由專戶出款。
    B.若買方之貸款銀行不必清償或雖可代償但買方申貸金額不夠償還賣方原貸款時, 若專戶款項足夠,則可由專戶配合同時撥款清償。
    C.若買方不貸款或買方之貸款銀行不代償,雖價金全額存入專戶,但專戶款項不足以清償賣方原貸款時,賣方需於完稅時將差額補足,由專戶配合撥款清償。
  • 5. 價金履約保證專戶是否能代償前順位?
    能,但必須符合下列條件:
    (1)產權須移轉至買方名下。過戶後賣方對於標的之債務狀況確定,不會再因其他債權人之主張而增加,此時清償對買方才有保障。
    (2)專戶內既有之餘款足以清償前順位。
    (3)申請房貸(送件、對保、款項轉匯入專戶等)與代償前順位之相關作業(確認清償金額、取得清償證明等)屬承辦地政士之權責,安新建經僅就價款收付相關作業依承辦地政士提供之書面資料,協同處理。

專戶結案、賣方指定匯入第三人帳戶、款項如何給付等相關問題

  • 1. 結案時應準備何種資料始可申請撥付專戶結清價款?
    點交作業完成後,請承辦地政士先行提供買賣雙方已完成簽名確認之「房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單」及「土地或建物登記簿謄本(已完成過戶&塗銷謄本)」即可向安新申請撥付專戶結清價款。
  • 2. 賣方或買方於點交後多久可收到價金?
    點交當時若為金融機構營業日,則於收到點交資料後(三點半之前)約1個半小時內以網路銀行匯款方式將款項撥付至指定之台幣帳戶;若當時非金融機構營業日,安新建經將於次一個營業日完成款項撥付作業。安新建經的保證責任待賣方或買方收到款項後才會解除,因銀行營業時間限制所造成的撥款延後並不會影響客戶權益。
  • 3. 買賣雙方就收受安新買賣價金履約保證專戶內之價金所指定之匯款帳戶,可否指定他人帳戶?
    收受價款之匯款帳戶,原則上以買賣雙方本人之台幣帳戶為限,若欲指定其他人之帳戶,需檢附授權書或受領價金授權書等書面資料載明同意由第三人受領價金等字樣以供匯款時確認。
  • 4. 安新建經就履約保證專戶內之款項如何給付?
    履約保證之作業流程中均不經手現金,故無論各期價款之給付,相關稅費之繳納或代清償前順位及結清價款撥付等金流收付,皆由網路銀行直接匯入受款人台幣指定帳戶。

買賣雙方違約處理之相關問題

  • 1. 若買賣雙方有任一方未依約履行義務時,因其違約行為所須負之衍生損害賠償是否在履保範圍內?
    安新建經提供之價金履約保證服務,係針對買賣交易之價款範圍內負有保證責任,保證額度最高係以買賣合約所載之成交總價款為上限。至於買賣雙方因違約所須負擔之衍生損害
    賠償(即違約金)非屬買賣價款,故不在履約保證範圍之內。
  • 2. 買賣價金履約保證是否保障交易過程中「物」之瑕疵?
    目前履約保證的保證範圍主要界定在「收付款之安全保證」。物之瑕疵及權利瑕疵、房地點交等(例如:房屋漏水、違約金之求償等)不在履約保證的責任範圍內;但若案件交易
    所生之爭議,安新仍會以專業、公正之立場積極協助雙方協商,以求交易之圓滿。
  • 3. 買賣雙方得否中途解除買賣價金履約保證之契約關係?
    經買賣雙方以書面共同具結,並約定價金之給付方式提供給安新建經認證即可。
  • 4. 買賣雙方有違約之情事應如何處理?
    應依買賣合約之違約條款(定期催告及解約通知等程序)及相關法律規定辦理,但處理過程中所為之通知(如存證信函)或協商之結果均應照會安新建經,以利安新建經就個案糾紛
    提供即時協助。
  • 5. 買賣任一方發生違約情事,專戶價金如何處理?
    須待買賣契約解除(合意解除、約定條件成就而解除、判決解除),由安新建經依履約保證責任將專戶結清價款撥交予應得之人;唯因個案違約情事各不相同,安新建經將視個案實際情形分別予以協助。

利息所得相關問題

  • 1. 履約保證專戶中之價金其利息如何計算?
    自各期價金實際存(匯)入專戶之日起,依存款銀行牌告之活期存款利率按日計息,核算至專戶結算日,此項利息會併入專戶結算總金額內一併撥付予客戶。
  • 2. 買賣價款存於履約保證專戶所產生之利息在申報綜合所得稅時,為何不得列入「儲蓄投資特別扣除額」中扣除?
    (1)履約保證專戶之戶名是「安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」,非客戶個人在銀行開戶,故銀行只能開扣繳憑單給安新,再由安新建經開扣繳憑單予客戶。
    (2)安新建經並非金融機構,所給付之利息不符合「儲蓄投資特別扣除額」中可扣除之項目(金融機構之存款、公債、公司債、金融債券之利息,儲蓄性質信託資金之收益及公司公開發行並上市之記名股票之股利),故不得列入「儲蓄投資特別扣除額」中扣除。
  • 3. 專戶所給付之利息超過2萬元以上時,為何需預扣2%補充保費?
    依全民健康保險法第31條扣取補充保費之規定:
    (1)單次給付利息金額新台幣5仟元以上未達2萬元者,次年度由健保局向所得人收取補充保費。
    (2)單次給付利息2萬元以上者,由扣繳義務人按規定之費率扣取補充保險費。故,若安新建經單筆給付利息超過2萬元以上時,將由安新預扣2%補充保費。
  • 4. 賣方為公司戶時,專戶所給付之利息為何需預扣10%之利息所得稅?
    國稅局各類所得扣繳標準第11條之規定,每次應扣繳稅額不超過2,000元者免予扣繳之對象,僅適用中華民國境內居住之個人﹙包括執行業務者設立的事務所﹚;營利事業、機關
    、團體、非境內居住者皆不得適用,因此若給付對象為營利事業(即公司行號)、團體時,安新建經應先代扣繳10%之利息稅款。
  • 5. 賣方為外國人或居住於海外,授權國內親友辦理房屋買賣事宜時,專戶所給付之利息為何需預扣20%之利息所得稅?
    依稅法規定,於一課稅年度內(指1月1日至12月31日),在我國居留合計未滿183天者,屬「非中華民國境內居住之個人」,應扣繳20%之利息所得稅。故當賣方為外國人或居住
    於海外,安新建經於交屋結清時會先預扣20%之利息所得稅,並依規定在交屋後10天內向國稅局提出申報,以盡扣繳人之義務。

其他相關問題

  • 1. 履約保證對加盟店/地政士之好處?
    (1)避免遇到詐騙集團委賣,收款後消失無蹤。
    (2)避免遇到詐騙集團買屋高貸,將貸款領走。
    (3)避免因買賣糾紛,仲介分店或同仁遭客戶連帶控告。
    (4)避免仲介服務費無過失被折讓。
    (5)安新可主動協助處理糾紛案件,引導交易過程正常化,降低仲介耗費成本。
  • 2. 存款銀行在價金履約保證流程中擔任何種角色?
    安新建經目前由「玉山銀行」及「台新銀行」作為價金履約保證專戶的存款銀行,存款銀行僅單純提供專戶所需之金融收付服務,並不涉入履約保證責任之執行。故價金履約保證各項業務互動及諮詢之對象為安新建經,非存款銀行。
  • 3. 面對消費者或作業過程之疑難時如何尋求解決?
    最快速的方法即致電安新建經,由我們的服務顧問提供您完整的服務。客服電話:02-2720-7799、傳真:02-2720-6938
   
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